Bagi banyak pemilik rumah, memiliki properti dengan status HGB (Hak Guna Bangunan) seringkali menimbulkan kekhawatiran karena adanya masa berlaku (biasanya 20 hingga 30 tahun). Padahal, dalam dunia properti di Indonesia, SHM (Sertifikat Hak Milik) adalah “kasta tertinggi” dalam kepemilikan aset.
Mengapa SHM sangat penting? Berbeda dengan HGB yang mengharuskan Anda melakukan perpanjangan secara berkala ke kantor pertanahan, SHM memberikan hak kepemilikan penuh yang berlaku selamanya dan dapat diwariskan secara turun-temurun tanpa batas waktu. Selain itu, nilai jual properti berstatus SHM jauh lebih stabil dan lebih disukai oleh perbankan saat Anda mengajukan pinjaman.
Berikut adalah panduan lengkap cara mengubah HGB ke SHM di tahun 2026 agar aset Anda memiliki perlindungan hukum yang maksimal.
Syarat Dokumen yang Harus Disiapkan
Sebelum mendatangi Kantor Pertanahan (BPN) setempat, pastikan Anda telah menyiapkan dokumen-dokumen berikut untuk mempercepat proses administrasi:
- Sertifikat Asli HGB: Pastikan sertifikat masih berlaku dan tidak dalam status sengketa atau diagunkan di bank.
- Fotokopi IMB atau PBG: Dokumen Izin Mendirikan Bangunan atau yang terbaru kini disebut Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) untuk membuktikan peruntukan lahan yang sesuai.
- SPPT PBB Tahun Berjalan: Bukti lunas pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan tahun terakhir.
- Identitas Diri: Fotokopi KTP dan Kartu Keluarga (KK) pemilik sertifikat.
- Surat Pernyataan Tidak Sengketa: Surat pernyataan bermaterai yang menyatakan bahwa tanah tersebut tidak dalam perkara hukum.
- Surat Permohonan: Formulir permohonan yang ditujukan kepada Kepala Kantor Pertanahan.
Estimasi Biaya Perubahan HGB ke SHM
Salah satu pertanyaan yang paling sering diajukan adalah: Berapa biayanya? Secara umum, biaya ini masuk ke dalam kategori PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak). Untuk luas tanah yang tidak lebih dari 600 meter persegi (untuk hunian), biayanya biasanya tetap dan relatif terjangkau. Namun, untuk perhitungan yang lebih formal, berikut adalah rumus yang digunakan:
$$Biaya = (1\% \times (Harga \ Tanah – 60.000.000)) + Biaya \ Administrasi$$
Catatan: Angka Rp60.000.000 adalah pengurang nilai tanah tidak kena pajak (setiap daerah mungkin memiliki kebijakan nilai pengurang yang sedikit berbeda). Biaya administrasi atau pendaftaran biasanya berkisar antara Rp50.000 hingga Rp100.000.
Prosedur Pengurusan di Kantor BPN
Langkah-langkah yang perlu Anda tempuh meliputi:
- Mendatangi Loket Pelayanan: Serahkan semua berkas ke loket pendaftaran di Kantor Pertanahan setempat.
- Verifikasi Berkas: Petugas akan memeriksa keaslian sertifikat HGB dan kelengkapan dokumen pendukung.
- Pembayaran PNBP: Setelah berkas dinyatakan lengkap, Anda akan mendapatkan kode bayar (SPS) untuk diselesaikan melalui bank atau kanal pembayaran resmi pemerintah.
- Proses Pembukuan: Pihak BPN akan melakukan perubahan status pada buku tanah dan sertifikat Anda.
- Pengambilan Sertifikat: Setelah proses selesai (biasanya memakan waktu 5 hingga 14 hari kerja), Anda bisa mengambil sertifikat yang kini telah berganti status menjadi SHM.
Kesimpulan
Mengubah HGB ke SHM adalah investasi hukum yang sangat berharga untuk masa depan properti Anda. Dengan status SHM, Anda tidak perlu lagi dipusingkan dengan urusan perpanjangan hak dan nilai properti Anda akan naik secara signifikan di pasar marketplace.
Sedang mencari properti dengan status SHM?
Hindari repotnya mengurus dokumen di kemudian hari dengan memilih hunian yang sudah memiliki legalitas lengkap. Cek ribuan listing properti SHM di Nusavarta sekarang!
Leave a Reply